Les façons d'évaluer un bien locatif dans l'immobilier
Lorsqu'il s'agit d'investir leur argent durement gagné, les investisseurs doivent se poser un certain nombre de questions. Quel est le retour sur investissement attendu ? Quel est le coût de l'investissement ? Les investisseurs, quant à eux, devraient se préoccuper de sa valeur. C'est particulièrement vrai si vous envisagez d'acheter une maison de location comme investissement.
Les revenus immobiliers liés à l'investissement n'ont jamais été aussi élevés. Les loyers constituent une source croissante de revenus et sont une source fiable de revenus. Mais, avant de plonger dans le monde de la location immobilière, comment s'y prendre pour évaluer les propriétés ?
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Les points importants à retenir
Il est tout aussi essentiel de déterminer le coût et le rendement d'un bien d'investissement que d'en déterminer la valeur.
Pour calculer la valeur d'un bien, les investisseurs peuvent utiliser la stratégie de comparaison des ventes, le modèle d'évaluation des actifs financiers, l'approche par les revenus et l'approche par les coûts.
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Comme il n'existe pas d'approche unique, une combinaison de ces éléments peut s'avérer nécessaire.
L'approche de la comparaison des ventes
L'une des méthodes les plus connues d'évaluation des biens immobiliers résidentiels est l'approche par comparaison des ventes. Lorsque les évaluateurs et les agents immobiliers évaluent des propriétés, ils utilisent le plus souvent cette procédure.
Cette méthode consiste simplement à comparer des résidences similaires qui ont été vendues ou louées dans la région sur une période donnée. La plupart des investisseurs voudront consulter sur une longue période afin de repérer toute tendance croissante.
Ces chiffres peuvent être basés sur des caractéristiques telles que le nombre de chambres à coucher et de salles de bain, les garages et/ou les allées, les piscines, les terrasses et les cheminées - tout ce qui distingue une maison.
Le prix par pied carré est une mesure simple et standard que tous les investisseurs peuvent utiliser pour évaluer la valeur de leur propriété. En d'autres termes, si une maison en rangée de 2 000 pieds carrés se loue 1 $/pied carré, les investisseurs doivent s'attendre à gagner le même montant si des maisons en rangée comparables situées à proximité se louent au même prix.
Un exemple de stratégie de comparaison des ventes
Chaque maison a une personnalité distincte qui ne peut pas toujours être quantifiée. Les acheteurs et les vendeurs ont des préférences et des goûts distincts. C'est également une méthode à utiliser pour comparer des résidences de taille similaire.
Ainsi, comparer la valeur d'une maison de 2 000 pieds carrés avec un garage, une piscine, six chambres à coucher et cinq salles de bains complètes, à celle d'une autre propriété qui compte la moitié des chambres à coucher, n'a pas de piscine et ne fait que 1 200 pieds carrés, ne fonctionnera pas.
Lorsqu'ils cherchent à réaliser une analyse comparative du marché, les investisseurs doivent absolument faire appel à un évaluateur ou à un agent immobilier professionnel. Cela réduit la possibilité de fausses évaluations, qui étaient courantes pendant la crise immobilière de 2007.
Le modèle d'évaluation des actifs financiers est un modèle de calcul de la valeur des actifs financiers.
Un outil d'évaluation plus complet est le modèle d'évaluation des actifs financiers0 Dans le contexte de l'investissement immobilier.
Ce modèle compare le retour sur investissement potentiel des revenus locatifs à d'autres investissements sans risque tels que les obligations du Trésor américain ou d'autres formes d'investissement immobilier telles que les sociétés d'investissement immobilier.
En un mot, il n'est pas logique, d'un point de vue financier, d'assumer le risque d'un bien locatif si le rendement prévu d'un investissement sans risque ou garanti.
Facteurs de risque
Par exemple, les maisons à louer ne sont pas toutes égales. L'emplacement et l'âge de la propriété sont des facteurs importants à prendre en compte. Les propriétaires devront certainement supporter des coûts d'entretien plus élevés s'ils louent une maison plus ancienne.
La location d'une maison dans un quartier à forte criminalité nécessitera presque certainement des mesures de sécurité plus importantes que la location dans une communauté fermée.
Ce modèle vous propose d'évaluer ces risques avant de réaliser un investissement ou de mettre en place une structure de prix de location.
La méthode du revenu
L'approche par le revenu considère le montant des revenus qu'un bien locatif peut générer par rapport à l'investissement initial. Dans l'investissement immobilier commercial, la méthode du revenu est largement utilisée.
La stratégie de revenu est largement utilisée dans l'investissement immobilier commercial car elle considère le revenu locatif potentiel d'une propriété par rapport à la mise de fonds initiale.
La stratégie du revenu est basée sur le calcul du taux de capitalisation annuel d'un investissement. Ce taux est calculé en divisant le revenu annuel prévu par le multiplicateur de loyer brut par l'évaluation actuelle du bien. Ainsi, si un immeuble de bureaux coûte 120 000 $ à l'achat et que le revenu locatif mensuel estimé est de 1 200 $, le taux de capitalisation annuel est de 14 400 (1 200 $ x 12 mois) 120 000 $ = 0,12 ou 12 %.
Il s'agit d'un modèle très basique qui repose sur quelques hypothèses. Un prêt hypothécaire aura presque certainement des frais d'intérêt. En outre, les revenus locatifs futurs peuvent valoir plus ou moins dans cinq ans qu'ils ne valent aujourd'hui.
La valeur actuelle nette de l'argent est un concept que de nombreux investisseurs connaissent. Ce concept est également connu sous le nom d'actualisation des flux de trésorerie lorsqu'il est appliqué à l'immobilier. Les dollars futurs sont soumis à un risque d'inflation et de déflation, c'est pourquoi ils sont fournis en termes actualisés pour en tenir compte.